INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER

INGÉNIERIE PATRIMONIALE & PLACEMENTS

Immobilier d’habitation, bureaux, commerces, résidences services… Le conseil en immobilier d’investissement est très varié. Il est nécessaire de bien comprendre ce marché pour pouvoir investir dans les solutions immobilières les plus rentables sur les vingt prochaines années. De plus, bien choisir sa fiscalité, de l’impôts sur le revenu à l’impôt sur les sociétés, sans oublier les statuts de loueurs en meublé est primordiale pour un investissement réussi.

Le marché immobilier actuel en France

À partir des années 2000, les prix de l’immobilier ont drastiquement augmenté par rapport aux revenus des Français. 

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Deux facteurs viennent expliquer ce phénomène :

  • L’effondrement des taux d’intérêts depuis les années 80 ;
  • La transmission du patrimoine acquis par les actifs des Trente Glorieuses via donation ou succession.

L’économiste Friggit a mis en évidence cette tendance en comparant les prix de l’immobilier par rapport aux revenus des habitants. Des années 1965 à la fin des années 1990, ce ratio est resté relativement stable. Cette période est qualifiée de “Tunnel de Friggit”.

Courbe de Friggit des prix de l’immobilier pour la France

Le début des années 2000 se traduit par une hausse brutale des prix de l’immobilier par rapport aux revenus des habitants (cf. les deux facteurs mentionnés plus haut).

Après la crise des subprimes de 2008, le marché de l’immobilier français est considérablement touché. Cet impact se traduit par une divergence des prix de l’immobilier selon le degré d’attractivité des territoires. Ainsi, les grandes villes telles que Bordeaux, Lyon ou encore Marseille traversent une forte période de hausse des prix encore à l’œuvre aujourd’hui. En revanche, les zones rurales accusent une baisse des prix de l’immobilier par rapport aux revenus de leurs habitants de l’ordre de 10%.

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Évolution des prix de l'immobilier en France sur les 10 dernières années.

Il convient néanmoins de nuancer cette tendance globale selon le degré d’attractivité des territoires et des villes françaises. Retenons simplement qu’en règle générale, l’immobilier parisien n’évolue pas de la même manière que l’immobilier de province, au même titre qu’il existe des milliers de marchés immobiliers de différentes natures.

Un marché urbain très concentré

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Le marché de l’immobilier fait face à un phénomène d’urbanisation en constante augmentation dans les 20 plus grandes villes de France que l’on appelle GMR (Grandes Métropoles Régionales). La densité de population qui en résulte et l’accentuation de cette tendance sont à l’origine d’une pénurie du foncier. En effet, on constate un manque de terrain dans les GMR comme dans les villes de tailles moyennes.

Une stagnation des loyers

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A partir des années 1980, les pays de l’OCDE traversent une longue et douloureuse période de mutation de leurs économies. La perte de compétitivité des entreprises dans un contexte de mondialisation engendre des délocalisations massives en raison des faibles coûts de main-d’œuvre dans les pays en développement. Dans ce contexte, la France peine à préserver ses acquis sociaux et accuse une stagnation du revenu moyen de ses habitants. Par conséquent, les loyers moyens en France stagnent proportionnellement au pouvoir d’achat des ménages en dépit de la hausse des prix des biens. Notons que les Français se distinguent de leurs voisins de l’OCDE par l’importance de leur patrimoine (acquis pendant les Trente Glorieuses) et la faiblesse relative de leurs revenus.

L’effondrement du rendement en immobilier locatif

Le rapport locatif se définit comme l’ensemble des loyers annuels perçus divisé par la valeur du bien. Depuis les 20 dernières années, ce ratio s’est effondré en raison de l’envolée des prix de l’immobilier sur l’ensemble du territoire (cf. Friggit) et de la relative stagnation des loyers.

Comme évoqué plus haut, le rapport locatif dépend directement de la taille de la commune et de son attractivité (cf. graphique ci-dessous).

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Quid de l’évolution des prix ?

La baisse des taux d’intérêts en Europe a incité les plus grands acteurs de l’économie à se désintéresser partiellement des valeurs mobilières (baisse des rendements) pour investir dans l’immobilier en utilisant l’effet de levier du crédit. Cependant, il n’est pas exclu que les taux remontent sous la pression des Etats-Unis (J. Powell appelle à une inflation de 4.5%). 

Rappelons également que le transfert du patrimoine des anciennes générations vers les nouvelles commence à s’essouffler puisque la richesse accumulée pendant la période des « Trente Glorieuses » a déjà été transmise.

Toutefois, il convient de nuancer ce phénomène, car les géographes prévoient une augmentation de 9 millions d’habitants en France durant les 40 prochaines années. Ces 9 millions de Français devront se loger ce qui stimulera la demande sur plusieurs décennies. Le marché immobilier étant un marché comme les autres, c’est-à-dire un lieu où l’offre et la demande se rencontrent, on s’attend légitimement à ce que les prix moyens de l’immobilier augmentent durant cette période. Par conséquent, la pénurie de terrains et de logements évoquée plus haut devrait persister. 

Si les prix de l’immobilier devaient revenir à leur niveau initial (cf. tunnel de Friggit), une chute d’au moins 35% serait nécessaire. Cette possibilité est donc exclue, et invite à penser que le scénario d’un nouveau tunnel de Friggit est probable (évolution future des prix proportionnelle aux revenus des ménages).

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Tailored Finance vous offre la possibilité d’examiner différentes approches pour investir en immobilier :

  • Le marché de l’immobilier professionnel
  • Le marché de l’habitation avec le statut de LM(N)P (Loueur en Meublé Non Professionnel)
  • L’investissement en direct
  • L’investissement en SCPI
  • La défiscalisation (en passant en revue les avantages et les contraintes)

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