« Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse. » – Warren Buffet
Selon une étude du Crédit Foncier publiée au printemps 2017, 70 % des personnes interrogées feraient le choix de l’immobilier s’ils recevaient une importante somme d’argent. Cette proportion est de 68 % chez les propriétaires et monte jusqu’à 79 % chez les locataires. Ce choix n’est pas le fruit du hasard, car l’immobilier permet de se constituer un patrimoine durable et transmissible tout en délivrant un revenu locatif supposément constant et sûr.
Le placement immobilier est aujourd’hui une source sûre et stable de création de patrimoine. L’immobilier direct est tout simplement le mode d’investissement le plus classique dans lequel on devient directement propriétaire d’un ou plusieurs biens pour le louer par la suite.
Investir dans l’immobilier direct représente donc un placement sûr auprès des Français, car ses avantages sont nombreux et divers, ce qui accentue cette sécurité d’investissement. Un rendement stable et la possibilité d’avoir un effet de levier grâce à l’endettement, qui viendrait booster la rentabilité, sont des avantages directs.
Malgré une sécurité, l’immobilier direct engendre des coûts importants au moment de l’acquisition du bien et également au cours du temps par les charges qui lui incombent, ce afin de déterminer le rendement réel net de l’opération. Il est donc intéressant d’aborder des points phares de l’investissement immobilier direct. Cet article vous permettra d’éclaircir les points importants à prendre en compte avant d’investir.
Quelles charges faut-il prendre en compte avant de réaliser l’acquisition d’un bien immobilier ?
Au moment de l’achat du bien, nous pouvons citer les frais de notaire, car ils représentent entre 7,5 et 8,5% du prix d’achat pour un bien immobilier ancien, ou entre 2 et 3% pour un logement neuf. S’ajoutent à cela les frais d’agence en cas de passage par un intermédiaire.
En ce qui concerne les charges en cours de possession, le propriétaire doit s’acquitter de la taxe foncière tous les ans, de l’assurance de propriétaire non occupant et des frais du financement de ce logement (assurance emprunteur, intérêts d’emprunt).
À cela s’ajoutent les charges d’entretien du bien. Le locataire a une responsabilité vis-à-vis du bien qu’il occupe en l’entretenant régulièrement pour les petites réparations (contrôle annuel du ballon d’eau chaude par exemple, ménage afin que l’appartement ne tombe pas en décrépitude etc…). Nous devons distinguer les charges récupérables auprès du locataire et celles qui ne sont pas récupérables. Le locataire doit par exemple s’acquitter des charges de copropriété telles que l’entretien des parties communes intérieures et des parties extérieures, de l’électricité, de l’eau qu’il consomme, de l’entretien de l’ascenseur qu’il utilise.
Certains travaux sont des obligations administratives (décret du 9 septembre 2004) : le bailleur s’engage à les effectuer sans que le locataire soit impacté. Chaque année, une régularisation doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si le propriétaire oublie de régulariser les charges et qu’il en fait la demande au-delà de la fin de l’année civile suivant l’année de régularisation, le locataire est en droit de demander un étalement de la dette sur 12 mois. Le propriétaire a un délai de prescription de 3 ans pour régulariser les charges impayées.
Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit préciser les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que la manière dont elles sont réparties entre les locataires. Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement les justificatifs qui permettent d’établir le décompte des charges.
Cependant, depuis quelque temps, le locataire ne peut pas exiger que le logement soit aux normes actuelles si le logement est ancien. Par le décret de 2002, l’obligation des propriétaires de mettre à disposition des logements « décents » n’exige pas de moderniser les immeubles anciens et d’installer des dispositifs actuels. Toutefois, concernant les diagnostics de performances énergétiques, les propriétaires doivent mettre aux normes leur logement car le DPE devient opposable. À compter du 1er janvier 2022, l’estimation financière des consommations énergétiques doit être ajoutée sur le contrat de bail. Pour les logements classés F et G, les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers et ceux-ci ne seront plus disponibles à la location respectivement en 2028 pour les logements classés F et en 2023 pour les logements classés G.
Depuis la loi Alur du 1er janvier 2017, les copropriétés ont l’obligation de créer un fonds de travaux. Les copropriétaires l’abondent par une cotisation annuelle à proportion de leur quote-part. Elle doit représenter en principe 5 % du budget annuel de la copropriété. En contrepartie, le bailleur doit assumer les dégradations occasionnées du logement ou des équipements, des vices de construction ou encore des éventuels cas de force majeure, par exemple les intempéries (ce qui aujourd’hui arrive de plus en plus), les charges qui valorisent l’immeuble ou le bien, l’entretien de la toiture en cas de besoin…
En guise d’estimation, l’entretien et la rénovation sont à budgéter aux alentours des 1 / 1,5% du prix du bien immobilier. Il est donc important de prendre en compte les charges (court terme et long terme) qu’impliquent un bien immobilier.
Voici une formule de calcul pour connaitre son rendement net :
((Montant du loyer annuel – Impôt – Frais et charges non récupérables) / valeur actuelle du bien) x 100.
Quelles impositions pour un bien immobilier direct ?
La fiscalité immobilière est une composante importante en immobilier. Elle joue un rôle déterminant pour les investissements immobiliers locatifs tout comme les travaux de rénovation, la négociation à l’achat et toute autre composante de l’immobilier.
La taxe foncière
La taxe foncière désigne l’impôt auquel sont soumis tous les propriétaires de biens immobiliers. Elle regroupe différentes taxes telles que la taxes sur les ordures ménagères en outre. Calculer la taxe foncière ne nécessite pas de démarche à faire pour les contribuables. Ce sont les collectivités locales qui déterminent le montant sur base du coefficient de revalorisation, de la valeur locative cadastrale et du taux d’imposition voté par les collectivités locales. La taxe d’habitation ne concerne pas le propriétaire si le logement est loué, elle est donc à la charge du locataire.
Comment les loyers sont-ils imposés ?
L’imposition dépend du type de location. Si le logement est vide, il faut appliquer la fiscalité des revenus fonciers. Si le logement est meublé, l’imposition dépend des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Dès lors, le régime fiscal dépendra du choix d’un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Quel que soit le régime choisi, le déficit issu de cette activité n’est pas imputable aux revenus du foyer fiscal, contrairement au régime des revenus fonciers (déficits imputables dans la limite de 10.700€).
Il existe deux modes d’imposition quel que soit le type d’exploitation : Le régime micro ou le régime réel.
Le régime micro applique un abattement forfaitaire pour le calcul de l’impôt (30% pour le micro foncier, 50% pour le micro BIC), les charges ne sont pas déductibles. Ce régime est possible dans la limite d’un chiffre d’affaires de 15.000€ pour la location nue et de 72.500€ pour les revenus fonciers. Le passage au régime réel est automatique dès lors que ces plafonds sont déplacés.
Le régime réel impute les frais et charges déductibles et déclarées aux revenus. Une particularité pour le régime meublé : Le propriétaire peut déduire une fraction de la valeur de son bien dans les charges (pour plus de détails, voir l’article La Location Meublée non professionnelle).
Comment faire le bon choix pour son régime fiscal ?
Il convient, avant tout investissement, d’effectuer les bons calculs pour déterminer le régime le plus intéressant. Prenons un exemple simple : un couple propriétaire d’un bien qui lui rapport 10.000€ de loyers bruts par an. Ils sont dans la tranche marginale d’imposition de 30%.
Concernant les charges déductibles, on peut retrouver toutes celles précédemment citées, mais également : les travaux (hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement), les frais de gestion et d’administration du bien (conciergerie, frais d’agence immobilière…), les impôts liés au bien, les dépenses d’entretien, les charges non récupérables, les primes d’assurances, les intérêts et frais d’emprunts, les provisions pour charges de copropriétés ou encore l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire et les frais de publicité (annonces, impression de flyer…).
IMPORTANT : Seul le déficit foncier en location nue et en location meublée professionnelle (hors intérêts d’emprunt) est déductible du revenu global du foyer. Cela peut se faire dans la limite de 10.700€. Si le déficit dépasse ce plafond, vous pouvez le reporter sur vos revenus fonciers pendant 10 ans et pendant 6 ans sur votre revenu global.
Dans les deux exemples ci-dessus, il est clair que la location meublée au régime réel est le choix le plus intéressant. Notons qu’il est extrêmement important de prendre en compte les charges réelles pour le calcul de la rentabilité nette, même dans le cas du régime micro.
Nous accompagnons nos clients afin d’optimiser leurs investissements, en combinant ces calculs à des simulations précises qui peuvent, par exemple, prendre en compte l’effet de levier de l’emprunt.
Conclusion sur l’investissement en immobilier direct
Aujourd’hui, le marché immobilier n’a plus le même visage que dans les années 80-90. Le plus grand changement, et pas des moindres, est évidemment la rentabilité des investissements immobiliers. Le prix du mètre carré en France a drastiquement augmenté (Cf : Évolution annuelle des prix moyens au mètre carré en France) alors que les revenus moyens des loyers ont stagné, créant un décalage important et une baisse considérable de la rentabilité immobilière ces dernières années. Un économiste nommé Friggit a su matérialiser ce schéma d’évolution dans une courbe appelé Courbe de Friggit :
Malgré un contexte moins avantageux qu’avant les années 2000, il existe encore des solutions immobilières permettant de combler la rentabilité perdue par l’augmentation des prix, en France ou à l’étranger.
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