Plusieurs statuts juridiques s’offrent à l’investisseur au moment de l’acquisition d’un bien immobilier. Nous allons ici détailler l’achat en tant que personne morale, par l’intermédiaire d’une société.
Un autre aspect de l’acquisition du bien est le choix du régime par l’acquéreur, car lors de l’achat du bien, ce dernier peut être propre à l’exploitant, donc détenu dans sa totalité par l’investisseur, soit en indivision, c’est-à-dire qu’il peut appartenir à plusieurs personnes en même temps ce qui modifie le revenu des acquéreurs en fonction de leur part dans le bien. Ce choix-là est souvent fait lors de création de holding, mais aussi selon le régime matrimonial choisi.
Concernant l’investissement immobilier en personne morale, deux choix s’offrent à l’acquéreur, la SARL de famille et la SCI.
La SARL de famille pour son investissement immobilier
Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité. D’objet commercial par nature, la location meublée peut être exercée dans une telle structure, avec une particularité : elle peut choisir le régime de l’IR.
Avantages et inconvénients
La transmission fiscale est l’un des avantages de cette forme juridique, car elle permet de démembrer les parts de la société afin de transmettre l’usufruit, c’est-à-dire le droit de se servir d’un bien ou d’en percevoir les revenus sans pour autant avoir la propriété, à ses parents par exemple et ainsi que la nue-propriété soit transmise aux enfants. Le but de cette démarche est que les enfants récupèrent la pleine propriété du bien à la mort de leurs parents, mais également que la plus-value de cession des parts sociales soit exonérée d’imposition. Pour cela, il faut que la société soit imposée à l’IR et que la totalité des parts sociales soient cédées.
L’autre attrait de cette forme juridique est la possibilité de choisir entre le régime fiscal de l’IS et celui de l’IR. Ils peuvent donc choisir le régime le plus avantageux, en imputant leur part de revenu dégagé par la société sur leur déclaration de revenus à l’IR, ou en imposant la société soit à 28% si les revenus sont supérieurs à 38 120€ soit au taux réduit de 15% si les revenus sont inférieurs à 38 120€. Il est important de préciser qu’il est possible de changer de régime d’imposition à tout moment, ce qui donne une certaine flexibilité.
La possibilité d’opter pour l’IR apporte en principe plusieurs avantages pour les associés :
- Pouvoir utiliser les déficits de la SARL permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la société de famille, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.
- En cas de bénéfice, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR, vous évitez de ce fait une double imposition.
- L’avantage principal concerne la plus-value à la revente du bien. Pour rappel, la vente d’un bien dans une société à l’IS peut se révéler peu avantageuse une fois le bien totalement amorti (voir notre article sur la fiscalité de la location meublée). La SARL de famille, par principe à l’IR, bénéficie du régime de la plus-value des particuliers détaillée dans la suite de cet article.
Il existe néanmoins 2 inconvénients :
- Il est impossible de déduire la rémunération du gérant de SARL de famille. Dans une SARL classique soumise à l’IS elle peut être comptée comme une charge déductible. Cette possibilité n’est pas envisageable en cas d’imposition à l’IR, or par principe la SARL de famille est soumise à l’IR.
- Si votre foyer fiscal perçoit des revenus importants, et que vous êtes par exemple soumis à la TMI de 45%, le fait de passer par une SARL de famille est moins intéressant, car le bénéfice réalisé par votre société sera imposé à 45% alors même que le taux de l’IS en 2022 est de 15% si le montant ne dépasse pas 38 120€ puis 25% au-delà, c’est-à-dire beaucoup plus faible que votre taux d’imposition à l’IR.
Choisir la SCI pour son investissement immobilier
La SCI est une société à but immobilier. À ce titre, un minimum de 2 personnes, que ce soit physique ou morale, est requis pour la créer. Le but d’une SCI est de tirer profit des revenus du bien immobilier que vous détenez. Vous ne pouvez constituer une SCI uniquement pour acheter et détenir des biens immobiliers, la SCI exclut toute activité commerciale donc aucune vente n’est possible dans une SCI.
En principe, il n’est pas possible de cumuler le statut de loueur en meublé avec celui d’une SCI, car l’objet de cette dernière doit nécessairement être civil et comme nous l’avons vu précédemment, l’activité de loueur en meublé est de nature commerciale.
Toutefois, la loi permet d’exercer l’activité de loueur en meublé via une SCI si les conditions suivantes sont respectées :
- Remplir les conditions du Loueur en Meublé Non Professionnel, donc ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur.
- S’assujettir au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI
