L’investissement locatif est l’un des placements préférés des Français, car il est perçu comme une valeur sûre et concrète. Il comporte de nombreux attraits comme un couple rendement/risque équilibré, permettant une meilleure rémunération que des placements sur livrets et moins de volatilité que sur les marchés financiers. Un autre atout de cet investissement est l’effet de levier grâce au crédit. Cela permet d’investir avec peu de capitaux au départ ou de décupler son patrimoine le cas échéant (Cf. : Taux des crédits immobiliers en France p.4).
Dans une lutte d’inflation durable, que l’on subit aujourd’hui, l’immobilier est un allié majeur. Cela est dû à la revalorisation des loyers, il est donc plus que jamais utile de commencer à sécuriser son patrimoine sur le long terme grâce à l’immobilier locatif. La fiscalité des revenus locatifs peut être un désavantage, en particulier pour les investisseurs se situant dans les tranches marginales d’imposition (TMI) les plus élevés. Il existe cependant plusieurs solutions permettant de limiter cette taxation des revenus immobiliers. En effet, la location en meublé est une activité permettant de réduire l’imposition sur les loyers perçus. Malgré une moyenne des revenus générés par la location meublée, inférieur à celle de la location nue, cet investissement a augmenté de 13% et 11% respectivement pour la location meublée professionnelle et non professionnelle. Mais alors, pourquoi un tel engouement autour de ce statut, devenu la nouvelle solution préférée des investisseurs immobiliers ?
Dans cette brève, nous discuterons des caractéristiques du LMP et LMNP, des avantages et détaillerons les différences de ces investissements encore trop méconnues des investisseurs.
Explication et différenciation dans la location meublée
L’activité commerciale de loueur en meublé, peut être exercée à titre professionnel, non professionnel ou en société. Cette activité est réputée commerciale selon la loi, par conséquent, les bénéfices tirés de ces locations, sont enregistrés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lors de votre déclaration d’imposition.
Les caractéristiques du LMNP et LMP
Aux termes de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur en 2004, « la location en meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Cette dernière, n’assure toutefois pas des services de nature hôtelière.
La qualité de loueur non professionnel est reconnue lorsqu’ au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €. Nous prenons en compte la totalité des loyers annuels acquis avec les charges, auquel cas augmenté des indemnités d’assurance visant à garantir les loyers en cas de défaillance du locataire (non-paiement du loyer).
- Ces recettes sont inférieures aux revenus du foyer fiscal. Afin de déterminer si les recettes tirées de la location sont supérieures au montant des autres revenus du foyer, il convient de retenir les revenus nets de chaque catégorie (après la déduction des charges et abattements propres à chaque catégorie, et avant déduction des charges du revenu global ainsi que les déficits antérieurs que l’on reporte). Par ailleurs, les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus.
Si l’un de ces deux critères n’est plus respecté, votre qualité de loueur devient automatiquement une activité de loueur professionnel (LMP). Ainsi, plusieurs paramètres vont être modifiés comme la fiscalité de votre bien.
Les différents types de location meublée
Nous distinguons trois solutions concernant la location meublée :
- Premièrement, la location dite classique, permettant de louer son bien avec un bail de 12 mois. Cette solution est aujourd’hui la plus répandue dans le marché de la location meublée.
- Nous retrouvons par la suite la location saisonnière qui, ces dernières années, a connu un grand développement avec l’arrivée, outre atlantique, de l’entreprise Airbnb. Ces investisseurs trouvent dans cette solution, une plus grande rentabilité et une flexibilité encore inconnue auparavant.
- Pour notre dernière solution, la location en résidence séniors / EHPAD / résidence service (Chambre étudiante), qui donne la possibilité à l’investisseur de louer une chambre meublée à un exploitant professionnel avec comme avantage, des baux allant de 9 à 18 ans. La pyramide de l’âge en France permet de comprendre l’utilité et la sécurité de cet investissement sur le long terme.
Il est important d’investir dès aujourd’hui dans l’une de ces solutions, afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit grâce aux taux historiquement bas que l’on connaît aujourd’hui. Malheureusement, cette époque est révolue et nous rentrons dans une hausse consécutive des taux, annoncée successivement par la FED et la BCE (2% envisagé pour la fin d’année en Europe).
